今年“两会”期间，全国工商联向政协递交了一份《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿，引发了上海市政府与全国工商联的论战——谁是高房价的推动者和受益者？政府认为房价高是因为开发商暴利，希望开发商能顺应形势降价促销；开发商则认为房价高是缘于政府的地价高、税收高，并通过全国工商联在“两会”期间公开这一敏感问题，因而受到社会各界的密切关注。

在这场论战中，全国工商联房地产商会副会长、北京华远董事长任志强表现得颇为积极，他在3月11日的博客中写道——“全国工商联在两会上的报告，揭示了我国房地产开发费用的构成，并将房价中大头是政府的土地及税收所得公布于众，揭示了房价上涨的重要因素”。有专家则指出，“地价决定不了房价走势，但房价对地价的影响是明显的”。而在本报记者看来，开发商不惜得罪地方政府，通过全国工商联发起这场论战，实则是想推卸自己在房价高涨过程中的责任。不过，由此引发出一个非常值得论辩的话题便是——政府与开发商，谁在主宰地价涨跌？

还原事实地价何以高涨？

2007年，无疑是中国楼市最为疯狂的一年，房价几乎一月一涨，甚至一周一涨，各大投资开发商拍地更是“豪情万丈”，几乎到了不计成本的地步，根本不担心高成本房子卖不卖得出去的问题，担心的是自己能不能拿到开发土地。拿地策略一改“成本倒推法”，而以土地未来增值作预期，以至于很多土地的成交价格都高出整个市场预测，成交价往往是起拍价的两三倍甚至更高，呈现出明显的“低起拍价，高成交价”的格局。这种情况当时在南京、上海、广州、成都等各大城市莫不如此。

记者在2007年几乎参加了成都每一场土地拍卖会，见证了近30个单价千万元以上的“地王”的诞生，每一次都为开发商的激烈拼抢捏了一把汗，就连拍卖主持人都经常提醒竞拍开发商——楼市有风险，拍地要理性！但对这些提醒，开发商几乎都置若罔闻，有的为了竞拍到一宗地，竟然在拍卖场举牌100多次。在成都07年里土地拍卖会上，来自国内外的地产巨头纷纷出手——香港九龙仓拍地82亩，总金额72亿元；香港信和拍下366亩，总金额41亿元；合景泰富拍下477亩，总金额44亿元；万科斩获286.81亩，投入25亿元；中海斩获322.68亩，投入21亿元；嘉里置业拍下212.5亩，投入21亿元；新鸿基地产新拍259亩，投入31亿元。此外，还有北京首创、珠江投资、凯德置地、重庆龙湖、重庆金科、华人置业、河南鑫苑、厦门建发、美国铁狮门等大腕，动辄投入数亿元资金拿地。成都这一年里，单价千万元以上的“地王”接近30个，最高的单价“地王”达8800万/亩；其余依次为2920万/亩、2550万/亩、2400万/亩、2120万/亩、1904万/亩、1660万/亩、1530万/亩、1400万/亩、1385万/亩……

这些单价千万级的“地王”当初的起拍价又是多少呢？记者查阅了成都市2007年全年拍卖地块起价发现，这些“地王”的起拍价普遍不到成交价的一半，甚至不到成交价的三分之一，也就是说土地成交价几乎都是起拍价的2倍以上。在这近30个单价千万级的“地王”中，仅有3宗地的起拍价超过千万元，即使成交单价达8800万/亩的“超级地王”，属于成都市最繁华地段的综合商业用地，其起拍价也仅2000万元/亩，这宗地紧临春熙路步行街，该街区普通商铺的底层售价目前都在10万元/平米以上，二、三楼商铺单价也可达到两三万一平米。其余大部分地块的起拍单价多在两三百万左右，楼面地价普遍在1000元/平米左右，二环路以内的起拍楼面价在2000元/平米左右，这样的楼面价就是放在今天也不算高。既然土地的起拍价不高，拍卖成交价为何又那么高呢？这显然是各个投资开发商疯狂竞拍的结果！

地价高涨是因供地不足？

前几年尤其是2007年，土地市场出现“低起拍价，高成交价”的局面，可能有人要说这是由于政府供地不足所造成的，这一说法如果不是忽视事实，就是帮开发商推卸责任。当然从我国土地政策看，由于城市建设用地属于国有，各地政府垄断城市建设用地，是土地一级市场供应者，似乎可以实行“强买强卖，漫天要价”，而事实上并未如此。如果投资开发商不看好楼市，项目开发销售预期收益不好，地价再低开发商也不会买；开发商之所以不惜代价，甚至以大大高于起拍价的价格买地，无疑是极其看好楼盘的预期销售，而房价高低显然不是政府所能左右的。就中国各大城市来说，地价房价暴涨，主要责任还在开发商身上，其次是房产投资炒家推波助澜。在这当中，不能说地方政府就没有责任，但对一个严格执行国家法律法规的地方政府来说，还很难分辨其在楼市涨跌中应承担的责任。

我们再来看看成都市近年来的土地供应状况。根据尺度市场研究中心的报告，2005年成都主城区“招拍挂”供地3800余亩；2006年成都主城区供地约7000亩，郊区县供地17000亩；2007年成都主城区供地约6200亩，郊区县供地22650亩，供应量可以说相当充足。对此，肯定有人不以为然，但成都楼市现状恰恰可以证明这一点。尽管07年诞生的众多“地王”尚未动工和上市销售，但目前成都仍有大量住宅待售，众多开发商面临空前的压力，以至于降价促销，从一个侧面证明了成都土地供应是充足的。在06年6月，国土资源部副部长鹿心社曾发出警示，开发商手里逾期两年以上未开发的土地就达40万亩，根本不存在“地荒论”。06年9月7日，国务院出台的土地调控政策就是——合理利用存量土地，严控新增用地！

在全国各大城市中，成都是最早全面推行土地“招拍挂”制度的城市之一，土地供应也一直比较平稳。土地供应量是比较适度的，土地供应方式也是公开、公平、公正的，对每一次土地拍卖会都进行了公告，甚至在全国各大媒体进行广而告之，各地投资开发商纷纷来竞夺，就说明了公开程度之广。一个城市每年供应多少土地为宜？商品房与保障性住房各自应占多大比例？就此，本报将做深入探讨。

疯狂拍地实为盲目扩张

在过去的几年里，投资开发商为何不惜成本，四处疯狂拍地？在众多研究人士看来，开发商图的是快速扩张，一旦拿到一宗上千亩的“地王”，往往就意味着身价增涨几亿甚至几十亿元。还有一些开发商高价拍地的目的就是为了上市，为了在股市圈钱，以为一旦上市，就可以圈到“用不完的钱”。

按照以往房产商的上市经验，在公司上市之前，开发商都会大举“圈地”，以增加上市融资“筹码”。如果说万科等老牌地产商上市是企业良性发展的典范，那么孙宏斌当年创办的顺驰就是疯狂扩张以图上市的典型，04年4月还想竞拍1811亩国家社区，结果未能入围进入拍卖会，顺驰上市计划在04年底也夭折了，以至于05年贱卖了公司股份，孙宏斌付出惨痛的代价。但面对05年楼市调控下的疯狂，不少孙宏斌式的开发商并没有吸取惨痛的教训。在05-07年间，海外投资开发商更显得财大气粗，他们有强大的融资渠道，有巨大的资金生血功能，钱似乎多得“花不完”，只有信心就不怕价格高，和国内大开发商一样，他们拿地拿的也是“预期”，而不是成本核算。

经过07年底及08年的大调整，中国楼市急剧降温，在市场寒风吹拂下，各大投资开发商开始清醒，开始“痛定思痛”。据悉，富力地产联席董事长张力近日在“中国房地产变革之路”论坛坦言，“在未来的1-2年，我们买地的速度会放慢，除非是很好、很便宜的地才买，不像去年那样疯狂地去买。同时，减少开工面积，把开工面积停在按照市场需要去开工，我们的开支也会少，也控制好整个资金链的运作”。这一席讲话或可代表目前开发商的拿地心态。

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